Еще недавно можно было заниматься реформами в стройкомплексе только на словах – и это проходило. Сейчас настала ситуация, когда приходится ими заниматься на деле.
Строительная отрасль сегодня оказалась в сложном положении. Компании столкнулись с необходимостью поиска путей для сохранения цены на конечный продукт в условиях увеличения стоимости материалов и комплектующих, масштабных санкций и снижающего уровня платежеспособного спроса населения. Сложившаяся ситуация требует глубокого переосмысления бизнес-процессов, пересмотра цепочек поставок, да и всей логистики с целью создания конкурентоспособного продукта.
Все пропало?
Давно известно, что панические настроения распространяются быстро и стремительно. Строительная индустрия также им не чужда. Как говорит Сурен Варданян, вице-президент Московской торгово-промышленной палаты, даже сейчас можно слышать, что ситуация выходит из-под контроля. Все пропало: нет строительных материалов, девелоперы и подрядчики не справляются с проблемами, у населения не хватает денег на покупку недвижимости, в итоге продажи резко падают, а те, кто ее все же приобретают, недовольны качеством строительных работ, банки закручивают гайки, затрудняя финансирование стройки.
Насколько справедливы эти факторы, вопрос отдельный. В нынешней ситуации важно другое: какие требуются меры для поддержки отрасли? Хорошо уже то, считает Сурен Варданян, что власть слушает бизнес. Не все его предложения она принимает, но многое реализуется на практике.
В частности, это касается Москвы. Город реализует большую инвестиционную программу, в рамках которой принимаются комплексные решения по поддержке стройкомплекса столицы. Это позволяет в целом вытягивать ситуацию. В то же время было бы неправильно ее идеализировать, от принимаемых на бумаге мер до реальной их реализации нередко простирается большое расстояние. Да и того, что воплощается в жизнь, явно недостаточно, нужен новый взгляд и новые, подчас смелые решения, которые способны в корне изменить положение.
Подтянуть резервы
И такие предложения у бизнес-сообщества имеются. Другой вопрос, насколько они реалистичны, но по крайней мере они достойны рассмотрения. По словам Владислава Преображенского, исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы, речь в первую очередь идет о серии немонетарных мер.
Следует исходить из посыла, что после перевода строительства на метод проектного финансирования между банками и застройщиками возникли гораздо более тесные связи. Теперь банки не заинтересованы в банкротстве строительных компаний, так как в этом случае убытки понесут и сами кредитные организации.
Сегодня государство принимает достаточно серьезные меры для поддержки стройки. В их числе льготная ипотека, инфраструктурные облигации ДОМ.РФ, субсидирование ставки проектного финансирования, продление программы «Стимул» для строительства социальных объектов в регионах. Однако, есть возможность сделать их еще более эффективными. В частности, предлагается создать механизм рефинансирования как целевого кредита по достижению плана строительства 120 млн кв. м в отрасли. Перевод проектного кредита в другой банк позволяет изначальному банку-кредитору высвободить мощность и ликвидность для выдачи проектного финансирования новому проекту под больший процент, поскольку, чем меньше степень готовности проекта, тем больше процентная ставка.
Сейчас к проектному финансированию допущен 91 банк, однако реально участвует на этом рынке всего 7 кредитных организаций. 57 банков вообще не выдают кредиты застройщикам, остальные финансируют один-два проекта. При этом у части из них есть свободные деньги. Если запустить рынок переуступок, то механизм рефинансирования ускорит темпы кредитования проектов и увеличит их количество. Мы получим возможность строить больше.
Еще одна предлагаемая мера – развитие института инфраструктурных облигаций. Государство намерено выделить на эти цели 300 млрд рублей. Если раньше с помощью этих специализированных ценных бумаг можно было строить только объекты инфраструктуры, то теперь они могут использоваться для строительства жилья, предназначенного для социального и коммерческого найма. Механизм выпуска таких облигаций предполагает, что профильные ценные бумаги выпускаются под гарантии госкорпорации ДОМ.РФ.
Среди других мер поддержки Владислав Преображенский предлагает пересмотреть формирование ряда банковских нормативов. В частности, речь идет о двух из них: Н1 и Н6.
Так, норматив Н1 – максимальный размер риска на одного заёмщика не позволяет лежащие на эскроу-счетах денежные средства вычитать из кредитной нагрузки застройщика. По сути дела, эти деньги до конца строительства не считаются финансовым активом.
Норматив Н6 – определяет максимальный размер риска на одного заемщика. Этот показатель особенно сильно бьет по средним строительным компаниям, ограничивает их возможность получать новые займы для нового строительства, так как не позволяет учитывать деньги на эскроу-счетах и тем самым снижать кредитную нагрузку.
Также предлагается увеличить налоговый вычет при покупке недвижимости и изменить его порядок. Сегодня льготу можно оформить только после официальной сдачи дома. Это снижает финансовые возможности покупателей; чтобы их увеличить, сделать оформление этой меры сразу после заключения ДДУ.
Цель этих мер – привлечь дополнительные объемы средств в строительный оборот, сейчас же, к примеру, огромные накопления на эскроу-счетах де-факто заморожены и не участвуют напрямую в строительном процессе.
Если эти и некоторые другие меры реализовать на практике, то по расчетам Владислава Преображенского, инвестиционно-строительный цикл сократится на 30%, а количество проектов возрастет в полтора раза. Тем самым можно дополнительно построить 20 млн кв. м.
В поиске дополнительных резервов можно зайти и с другой стороны. По мнению управляющего партнера Private Development Александра Фомина, перенастройка бизнес-процессов в строительных компаниях приводит к повышению оперативной эффективности при реализации проектов и сокращению сроков строительства.
Сегодня, по мнению эксперта, на первое место выходят сроки строительства. Это особенно актуально в связи с тем, что все строительные процессы являются длительными как при планировании, так и при поиске финансирования, реализации проекта, управлении готовыми объектами.
Этой задаче нужно подчинить оптимизацию бизнес-процессов. А начинать следует с узких мест. Причем, эти возможности подчас лежат просто на поверхности. Так, в одной компании в месяц только по одному строительному объекту проводилось до 70 совещаний. Это приводило к тому, что основное рабочее время уходило на заседания, но при этом их решения далеко не всегда доводились до исполнителей.
Еще одно направление – интеграция всех звеньев управления ради достижения конечных целей: снижения сроков строительства и получения максимального дохода на основе выпуска качественного продукта.
Учитывая интересы всех
Одно из важнейших условий преобразования стройкомплекса страны – достижение его максимальной прозрачности. Однако, по словам вице-президента Национальной палаты инженеров Елены Колосовой, в этой прозрачности заинтересованы не все участники процесса. В современных реалиях бюджет строительного проекта существенно отличается от его исходного расчета, несмотря даже на наличие проектной документации в форме информационной модели, календарно-сетевых графиков, смет и всего того, что сопутствует процессу планирования и управления строительством. Сегодня строительная отрасль одна из самых «нелегальных» в экономике. По имеющимся данным, объем «черного» нала в ней 29% по сравнению с торговлей, где 19%.
Если у нас некорректные исходные данные, то и система поддержки принятия решений на их основе не будет давать корректных прогнозов. Конфликт интересов состоит в том, что в первую очередь необходимо провести балансировку интересов участников процесса строительства. Сейчас появилось много предложений по цифровизации управления строительством, однако при более глубоком рассмотрении видно, что речь идет о КС-2, строительном контроле и исполнительной документации. Это крайне важные вопросы, однако относящиеся прежде всего к контрольным процессам, а не управленческим.
Сократить сроки строительства или удержать стройку в рамках бюджета они не помогут, поскольку фиксируют уже свершившиеся события. Планирование и управление – это не функция одной компании для собственных нужд, а общая функция на площадке для общего успеха. И только сбалансировав все интересы, определив общие цели, выяснив, кто на чем зарабатывает и дав возможность зарабатывать деньги всем, получим реализацию проекта в срок в рамках бюджета.
Эти тезисы в полной мере относятся и к промышленному строительству. Здесь многие проблемы стоят еще более остро, чем в жилищном секторе. Анализ показывает, что в России промышленные объекты строят существенно дольше, чем за рубежом. В Китае завод возводят за 15–18 месяцев, аналогичное предприятие в нашей стране могут строить до 40 месяцев. Стоит задача к 2024 году сократить сроки возведения на 20% и на 10% снизить стоимость строительства. А к 2030 году мы должны сооружать объекты быстрее на 50%. Основные причины нашего отставания – бизнес-процесс у нас дороже и хуже.
Без комплекса мер этих целей не достигнуть. В первую очередь приходит мысль об упорядочении административных процедур. Но тут резервы небольшие. Предприятие в среднем строится 5–7 лет, и административные процедуры занимают мало времени, указывает Елена Колосова. Более весомый фактор связан с потерей времени при реализации проектов без привязки к реальному оборудованию.
Сегодня есть много разных локальных решений по оптимизации строительства, но они не ведут к кардинальной трансформации системы управления, к изменению бизнес-процессов, продолжает эксперт. На каждом объекте есть план работ, но он не для выполнения, а для отчета. Чтобы изменить ситуацию, не достает пряников, а одним кнутом не получается это сделать.
У нас планирование – это создание потемкинских деревень, создается большое количество разных графиков, в которых затем не можем разобраться. Нужно учиться их анализировать, для этого есть разные методы. Только после того, как будут сбалансированы все интересы, изначально определено, кто чем будем заниматься и на чем зарабатывать, мы начнем нормально строить.
Владимир Гурвич