Нет ничего естественней для человека, чем жить в своем доме. Но пока большинство из нас живут в чужих домах
Как-то незаметно для большинства из нас на рынке недвижимости России случился важный перелом, от возведения МКД к ИЖС. Это очень не простой процесс, он требует больших усилий, ломку устоявшихся стереотипов. Тем не менее, эксперты сходятся на том, что обратного пути нет, и Россия многоэтажная постепенно будет становиться одноэтажной. Возможно, некоторым покажется, что происходит откат в прошлое. Это не так, на самом деле, это то самое будущее, к которому стоит стремиться.
Все больше людей въезжают в свои дома
Предварительные итоги в сфере ИЖС с одной стороны радуют, с другой – настораживают. По информации заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина, объемы ввода ИЖС растут. Если за весь 2023 год из 110 млн кв. м. введенного жилья на индивидуальное строительство пришлось 57,2 млн кв. , то на 1 ноября 2024 уже сдано 58,7 млн кв.. А еще в запасе есть два месяца…
2025 год будет крайне важным для развития этого сегмента. С 1 марта заработает федеральный закон, который существенно изменит правила игры на рынке ИЖС. Будут внедрены система эскроу счетов и проектного финансирования. Для собственников участков при наличии у них хотя бы одного ребенка до 18 лет заработает семейная ипотека под 6%.
По словам заместителя министра, сейчас идет активная работа по формированию библиотеки подзаконных актов для реализации этой законодательной новеллы. Цель этой деятельности – сделать рынок ИЖС безопасным для граждан и привлекательным для строителей.
Однако однозначно утверждать, что в следующем году рынок ИЖС ждет уверенный рост, преждевременно, считает Никита Стасишин. Многие предприятия, которые задействованы на нем, нуждаются в обновлении. Но при нынешней ключевой ставке это затруднительно. Так же, учитывая сложную макроэкономическую ситуацию, трудно прогнозировать, каким будут спрос на загородную недвижимость. Однозначно можно сказать следующее: те, кто твердо решили купить в следующем году дом, смогут это сделать.
Интересуются больше, покупают меньше
Давайте более детально рассмотрим, что же происходит на рынке ИЖС, так как это самым прямым образом скажется на развитии всего рынка недвижимости страны? Согласно информации руководителя направления загородной недвижимости компании ЦИАН Анны Березиной, интерес к загородной недвижимости продолжает расти. Людей, которые интересуются ею, становится больше, а вот активный спрос после отмены льготной ипотеки упал примерно на 20%. Это так же связано и с политикой банков, которые предлагают огромные процентные ставки по депозитам, объемы которых увеличиваются немыслимыми темпами. Таким образом, рынку загородной недвижимости достается меньше средств.
О том, что положение ухудшается, свидетельствуют и результаты опросов. Они показывают, что 35% респондентов отложили покупку домов до лучших времен. Хотя интерес к загородной недвижимости сохраняется высоким, он снизился меньше, чем интерес к МКД. Во многом это объясняется тем, что при покупке домов меньше используется ипотека, чем при приобретении квартир; покупатели больше рассчитывают на собственные сбережения.
Особенность рынка в том, что при снижении спроса цены на нем продолжают расти, хотя и не такими быстрыми темпами, как раньше. Это подтверждают устойчивую тенденцию; по словам эксперта, начиная с 2020 года ценник на дома только рос, ни разу он не снижался. Так же дорожали земельные участки от 10 до 25% в год.
Отмена льготной ипотеки привела к росту спроса на готовые дома на вторичном рынке. А вот на структуру спроса эта мера не сказалась, по-прежнему самой большой популярностью пользуются объекты до 100 кв. м.
Загородная недвижимость всегда в цене
А вот рынок элитной недвижимости всегда жил по своим законам. Директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева рассказывает, что до эпидемии ковида этого сегмент пребывал в стагнации. Но после того, как разразилась пандемия, многие осознали ценность отдельного проживания за городом. Поэтому это направление стало активно развиваться. Однако в 2024 году темпы резко упали, количество новых проектов сильно сократилось по мере роста ключевой ставки ЦБ.
А вот ценовое ралли продолжилось. Средняя цена участков сегмента deluxe выросла на 47%, на 17% возросла цена в премиальном сегменте. Но это не повлияло на рост числа сделок, наоборот, их количество стало рекордным. При этом цены не падают, средняя стоимость за сотку 5,7 млн рублей.
Татьяна Алексеева прогнозирует дальнейший умеренный рост цен, ожидается выход новых проектов и появление новых строительных компаний на рынке. Отмечается серьезный рост требований со стороны покупателей к качеству и комфортабельности домов, при этом уровень предложения в этом плане не поспевает за спросом.
Если ключевая ставка начнет снижаться, это приведет к росту спроса на элитную загородную недвижимость за сет того, что банковские депозиты люди начнут изымать и использовать свои деньги на покупку домов, считает директор по продажам Villagio Realty коммерческого блока VillagioEstate Екатерина Крапивина.
Трансформация, но не в том направлении
Рынок ИЖС нуждается в трансформации. И она происходит, но не теми темпами и не на том уровне, который необходим. Что этому мешает?
По мнению президента Федерации индивидуального жилого строительства Рамиля Усманова, для этого есть набор причин. Это дефицит кадров, не стимулирующая налоговая система, комиссии банков при предоставлении семейной ипотеки и еще ряд факторов.
Однако в последнее время появилась еще одна причина, негативно влияющая на развитие рынка, – это потребительский экстремизм.
Некоторое время назад эта проблема весьма остро стояла на рынке многоэтажного строительства. Более или менее с ней удалось справиться. И вот те же самые юристы, лишившиеся в сегменте МКД доходного бизнеса, переместились в сектор ИЖС. И теперь подзуживают заказчиков, то есть, владельцев земельных участков предъявлять претензии строителям, чтобы им не платить за сделанную работу.
По сути дела, юристы открыли своеобразные курсы по выманиванию денег у подрядчиков, учат предъявлять им самые разные претензии. А в результате сроки строительства замедляются. При этом строители практически беззащитны, они не могут обращаться за помощью в правоохранительные органы, так как банки прекращают с ними сотрудничать. Их не устраивает, если компания участвует в уголовном разбирательстве.
Потребительский экстремизм – это, конечно, досадный момент в развитие рынка ИЖС. Но он вряд ли остановит его рост. Как считает Елена Крапивина, этот сегмент будет и дальше расти, но нужен приток на него новых игроков. Их более активному появлению мешает то, что у многих из них рентабельность на нуле. Но это только начало. Важней другое, в стране меняется культурный код в подходе к выбору жилья, от МКД люди все больше отдают предпочтение индивидуальному жилищу. Именно это обстоятельство и будет определять траекторию рынка ИЖС на ближайшие годы.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство