Иногда одно удачное решение дает результат, который превышает десяток самых обычных инициатив
1 июля в России произошло достаточно важное событие – отменена льготная ипотека. Ее появление оказало существенное влияние как на строительство жилья, так и на возможность граждан по его приобретению. А все вместе дало серьезный импульс развития стройкомплексу России. И вот теперь этого механизма больше нет. В этой связи возникают неизбежно вопросы: как отсутствие льгот отразится на отрасли и возможности людей покупать недвижимость?
Льготная ипотека в цифрах и фактах
По мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, льготная ипотека добилась своей главной цели — доступность жилья для россиян возросла. На протяжении последних трех лет зафиксирован постоянный прирост количества ипотечных сделок на первичном жилищном рынке. Практически абсолютно все участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что программа дала отрасли очень хороший импульс для рывка.
О том же свидетельствует и объективная статистика. Ее приводит руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. По его данным, за период действия программы выдано 1,6 млн кредитов. Это привело к тому, что как никогда возросла доступность жилья.
Если говорить о конкретных параметрах программы льготной ипотеки, то если в 2020 году она начиналась со среднего размера кредита в 3 млн рублей, то завершилась в размере 4,3 млн рублей. Также отчетливо просматривается тренд на увеличения сроков кредитования, сегодня это 20–25 лет, пять лет тому назад — 15–20 лет. Но еще важнее, сколько времени реально идет погашение ссуды — в среднем это 9–11 лет. Длительность в 20–25 лет нужна для снижения ежемесячного платежа.
Однако льготная ипотека, как показывает объективная информация, далеко не всесильна. В частности, ей не удалось справиться с таким негативным трендом, как снижение среднего размера квартиры. Пять лет назад она была 49 кв. м., сейчас – 43 кв. м. В целом ухудшилась и квартирография; так возросло число продаваемых студий и другого малогабаритного жилья.
Но есть и позитивный результат – это влияние на строительный сектор. По словам аналитика, льготная ипотека способствовала увеличению ввода жилья, и что особенно ценно, не только в крупных городах. Примерно в 270 населенных пунктах, где пять лет назад не было практически никакого строительства, в настоящее время начался активный процесс возведения жилых домов.
Отдельно стоит остановиться на результатах первого полугодия 2024 года, когда программа по выдаче льготной ипотеки продолжала действовать. За этот период выдано 700 тысяч кредитов на сумму в 2,8 трлн рублей. При этом резко упала доля рыночной ипотеки до 2 трлн рублей.
Михаил Гольдберг предсказывает, что по итогам 2024 года будет выдано 1,3–1,4 млн ипотечных кредитов на общую сумму в 5 трлн рублей. Это на 32% ниже, чем в 2023 году. Особенно сильное снижение случится во втором полугодии.
Банки не прогадали
Льготная ипотека принесла пользу не только строителям и населению, но и банкам. По словам вице-президента Ассоциации банков России Алексея Войлукова, только в 2023 году по всем видам ипотечных программ банки выдали кредитов на сумму в 7,8 трлн рублей. Льготная ипотека также способствовала более плодотворному сотрудничеству между кредитными организациями и застройщиками. А многие граждане, наконец, получили возможность решить своим жилищные потребности.
Льготная ипотека под 8% годовых занимала примерно 30% от всех льготных ипотечных программ. Теперь она закончилась, ее место уверенно занимает семейная ипотека. Ее доля уже достигает в ипотечных портфелях банков 53–57%.
Льготная ипотека не виновата
Существует устойчивое мнение, что льготная ипотека сильно воздействовала на удорожание жилой недвижимости. Это действительно так, она внесла в этот процесс свою лепту, хотя ее влияние не стоит преувеличивать. На окончательную стоимость оказывают воздействие и другие факторы.
В этой связи Антон Глушков замечает, что если сравнить индексы четвертого квартала 2022 года с первым кварталом 2024, то по итогам шести кварталов изменение стоимости по бюджетным индексам составляет 30%. Это за полтора года. Поэтому спекулятивной надбавки со стороны застройщика точно нет. А что есть? У застройщиков сегодня большое количество социальных обязательств: строительство школ, детских садов, транспортной и инженерной инфраструктуры. Все это не может не отражаться на конечной цене квадратного метра. А потому какого-то существенного роста рентабельности у строителей на протяжении последних полутора лет не наблюдается, хотя стоимость жилья значительно увеличилась.
Как жить после льготной ипотеки
Отмена льготной ипотеки ставит перед многими гражданами сложную проблему по покупке жилья. Директор института экономики и финансов ГУУ Галина Сорокина приводит такие расчеты. Согласно данным официальной статистики, средняя зарплата в стране 83 тысячи рублей, в Москве – 179 тысяч рублей. Медианная зарплата в столице равна приблизительно 80–100 тысячам рублей.
Что это означает на практике? Сегодня в Москве новая двухкомнатная квартира отнюдь не в центре стоит ориентировочно 19 млн рублей. Чтобы можно было купить квартиру с использованием рыночной ипотеки по ставке в 18–19%, семейный доход должен быть в районе 370 тысяч рублей при ежемесячных выплатах в 289 тысяч рублей.
Это в столице, а что за ее пределами. В качестве примера Галина Сорокина предлагает рассмотреть ситуацию в Кирове. Там средняя зарплата равна 48258 тысяч рублей. Стоимость двухкомнатной новостройки там ниже, чем в Москве в 2,5 раза – примерно 7,5 млн рублей, а средняя зарплата меньше в 3,5 раза. Чтобы обслуживать кредит доход семьи должен быть на уровне 93–95 тысяч рублей. Если не будет никаких льгот, то отвлекать от семейного бюджета такие суммы весьма проблематично.
Возможностей снижать цены нет
Разумеется, всех интересует, как будет развиваться рынок после отмены льготной ипотеки. Что будет с ипотечным кредитованием, куда пойдут цены? Случится ли их снижение, чего ждут очень многие.
Первое следствие — рост рыночной ипотеки. По словам Антона Глушкова, в первом полугодии 2023 года она составляла 12–13% в общем объеме выдачи жилищных кредитов, в январе-июне 2024 года этот показатель увеличился до 17–18%. При этом общее количество ипотечных сделок за указанный период по сравнению с прошлым годом сократилось почти на 17% как в денежном, так и в количественном выражении.
Следует признать, что отмена льготной ипотеки отрицательно сказывается и на рынке строительства жилья. Снижается количество запусков новых проектов застройщиками.
Нестабильная ситуация и непонимание перспектив спроса ставит перед ними поистине гамлетовский вопрос, правда, на строительный лад: стоит ли выводить на рынок новые проекты? Поэтому, прогнозирует Антон Глушков, количество стартов в 2024 году ждет рекордное падение, как и объемы выдачи ипотеки. При этом размеры ввода жилья в текущем году останутся на уровне рекордных показателей 2023 года. Исходя из этого, в следующем году объем предложения жилья на рынке будет на 20–25% ниже, чем в 2024 году.
По мнению президента НОСТРОЙ, в перспективе ожидать массового снижения цен на первичном рынке жилья не стоит. А если оно и случится, то будет носить маркетинговый характер и касаться только конкретных квартир, а не проектов в целом.
В новых проектах застройщики очень аккуратно подходят к вопросу формирования цен. В условиях проектного финансирования, контроля со стороны банков и роста себестоимости строительства у девелоперов практически нет возможностей снижать стоимость жилья.
С этим мнением согласна и Галина Сорокина. Цены в экономике вообще редко падают. А вот то, что скорее всего будет происходить, это сближение стоимости жилья на первичном и вторичном рынках. Сегодня новостройки значительно дороже уже выставленной на продажу давно построенной недвижимости.
В этой связи у застройщиков есть два пути. Первый вариант — это строить меньше жилья, чтобы соответствовать существующему спросу. Максимальное падение объемов строительства многоквартирных жилых домов, которое просматривается в горизонте 2026 года, не составит более 20%. Больше рынок падать не готов.
Второй вариант — снижать размер ежемесячного платежа по ипотеке путем развития программ субсидирования жилищных кредитов. Строительные компании будут предлагать рынку продукт, который удлинит срок обслуживания кредита, но сделает аннуитетный платеж более привлекательным для населения. Это позволит сохранить планку по объему строительства примерно на текущем уровне.
Отмена льготной ипотеки строительства не отменит
Отмена льготной ипотеки ставит более фундаментальной вопрос о перспективах рынка строительства жилья в целом.
В этой связи Антон Глушков говорит, что, несмотря на объективные сложности, скорость строительства продолжит расти. Застройщики будут повышать эффективность строительного процесса, чтобы сократить и оптимизировать затраты и «остаться на плаву». Для этого будут использовать префаб-технологии, повышать автоматизацию строительства, улучшать логистику доставки строительных материалов.
Но есть и негативные моменты — разнообразие предложения жилья на рынке будет сокращаться. В первую очередь это коснется премиальных сегментов, так как в сложных экономических условиях покупатели станут отдавать предпочтение дешевым «сортам» жилой недвижимости.
Владимир Гурвич
Фото: ИА Строительство
От редакции. Приведенные данные и мнения экспертов были озвучены на пресс-конференции в МИЦ «Известий». О перспективах рынка ипотечного жилья после отмены льготной ипотеки читайте у нас в интервью в ближайшее время с Михаилом Гольтбергом.