Правильное управление строительными проектами — залог успешной их реализации.
Сегодня функции и задачи технического заказчика не всегда до конца ясны даже строителям. Многие из них сомневаются, что для их работы нужна такая структура, и обходятся без нее. Вот только результаты не всегда позитивные. Между тем, многолетний опыт показывает: там, где действует (причем, не формально) техзаказчик, дела идут лучше, чем там, где его нет.
Зачем нужен техзаказчик
Давайте разберемся, зачем нужен технический заказчик, каковы его обязанности и функции. Он от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Также в его задачу входит подготовка задания на выполнение указанных видов работ, предоставление лицам, выполняющим инженерные изыскания, осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ. Технический заказчик утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию.
С 1 июля 2017 года, согласно ГК РФ, функции технического заказчика по договору в большинстве случаев могут выполняться организациями, которые являются членами саморегулируемых организаций (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства. В настоящий момент в профессиональной среде наиболее часто используются три основных термина для именования компаний, участвующих в управлении строительством: заказчик-застройщик, технический заказчик, строительный контролер.
Наибольшее количество таких компаний зарегистрировано в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградский области, что объясняется как объемами строительства, так и уровнем деловой активности данных регионов в целом. Всего же в стране по состоянию на ноябрь 2022 года 1441 организация, имеющая право на осуществление такой деятельности.
Кто и зачем
Кто и зачем прибегает к услугам техзаказчика? По наблюдениям Хусейна Плиева, партнера группы компаний «Смарт инжениринг», если бюджет строительства доходит до 500 млн рублей, то заказчику следует задуматься о том, чтобы прибегнуть к услугам технического заказчика. Если же смета превышает 1 млрд рублей, то сделать это следует обязательно.
Если использовать техзаказчика с самого начала, то можно избежать многих неприятностей. В первую очередь это относится к этапу проектирования. По словам Хусейна Плиева, рынок проектирования в России низко маржинален, в среднем рентабельность колеблется вокруг нулевой отметки. Это отражается на уровне проектирования. Во многих организаций хромает система управления, там не умеют использовать накопленный опыт. При этом нередко проектные компании делают проекты уникальных объектов. В этих условиях особое значение приобретает техническое задание, и техзаказчик должен принимать в его написании активное участие. Он должен определять бюджет строительства, его сроки. От этого зависят проектные решения, используемое оборудование, где и как его можно закупить.
Для техзаказчика важно понимать, что к написанию техзадания полезно привлекать уже на этом этапе будущих эксплуатантов объекта, а если их еще нет, то использовать консультации организаций, которые имеют такой опыт.
В России заказчик строительства обычно старается сэкономить на проектных работах, недостаточно платит проектантам, что потенциально ведет к закладыванию ошибок, исправление которых затем может стоить дорого. Отсюда так важна работа техзаказчика с проектными организациями.
Кто лучше думает в начале, тот лучше живет в конце
Одна из насущных задач, которая стоит перед строительным комплексом, сокращение сроков инвестиционно-строительного цикла. Согласно Стратегии развития стройкомплекса России, инвестиционный срок должен быть уменьшен на 30%, а длительность самого строительства — на 20%. По словам директора по развитию компании «К4», к.т.н. Елены Колосовой, деятельность техзаказчика должна быть направлена на реализацию этих задач. Надо четко уяснить, что каждый день задержки со сдачей объекта — это потерянные деньги. При этом практика показывает, что практически любые затраты, направленные на снижение сроков строительного периода, окупаются.
Казалось бы, что это выгодно всем, однако 44-ФЗ ставит строительные компании в сложную ситуацию. Если такая фирма что-то и сэкономит, то ей от этого нет никакой выгоды, поэтому у строителей мало стимулов так поступать.
Более того, у строительных компаний основная стратегия во время тендеров всячески обосновать увеличение объемов СМР. В таких условиях ни о какой экономии не может быть и речи.
Между тем, остается острой проблема снижение сроков строительства. Хорошо известен способ справиться с этой проблемой — это формирование на объекте сети календарно-сетевых графиков. Причем, у каждого из них своя задача.
Сегодняшняя практика показывает, что техзаказчик зачастую пытается спихнуть эту работу на строительную компанию. А тот, кто разрабатывает такие графики, делает это под себя, закладывает в них то, что выгодно ему. Поэтому, считает эксперт, техзаказчик должен выполнять эту работу самолично, исходя из девиза: кто лучше думает в начале, тот лучше живет в конце. Если изначально не думать о том, как будет функционировать стройка на протяжении всей ее работы, плохо будет всем.
Все должно быть продумано, прописано досконально в контракте с техзаказчиком, иначе затем начнется неразбериха. В лучшем случае даже если будут выполнены эти графики, то только для отчетов, а не для текущей деятельности. По документам все будет хорошо, строительство продвигается успешно, а в реальности все станет разваливаться. Поэтому техзаказчику нужно наладить два процесса: организовать эффективное управление строительством и составить систему календарно-сетевых графиков, подчеркивает Елена Колосова.
Государство экономит на техзаказчике
Чтобы техзаказчик стал реальным и важным участником строительного процесса должен сформироваться соответствующий рынок. Существует ли он в России и если да, то, в каком состоянии? Это далеко не праздные вопросы, от ответа на них в немалой степени зависит ситуация во всем огромном стройкомплексе.
Компания Strategy Partners провела исследование «Технический заказчик в строительстве», которое охватило все регионы страны. В его основу положены онлайн-опросы представителей компаний, оказывающих услуги технического заказчика.
Что же вывело исследование? Практика реализации проектов и контрактных схем показывает размытость функционала, закрепленного договорными отношениями за каждым из них. Прямая корреляция между названиями сторон договоров и поручаемыми обязанностями отсутствует, имеет место как расширение, так и сужение понятия с точки зрения объема услуг.
По отношению к объектам строительства одна и та же компания в рамках различных проектов может выступать как заказчиком, так и исполнителем функций технического заказчика (32%) либо выполнять функции технического заказчика на собственных объектах, являясь их заказчиком-застройщиком (38%). Более чем две трети компаний, выступающих в качестве технического заказчика на собственных объектах, также оказывают данные услуги по договорам. Тем не менее, более половины опрошенных (56%) выступают только в роли исполнителя услуг.
Строительный контроль — одна из функций технического заказчика, однако для ее выполнения может быть привлечена и отдельная организация. Более половины технических заказчиков (58%) оказывают полный комплекс услуг, а четверть наряду с функциями по техническому управлению проектом в целом оказывают услуги строительного контроля (без выполнения других функций).
В ходе исследования подтвердилась гипотеза о принципиальном различии подходов при определении стоимости услуг, связанных с выполнением функций технического заказчика, для объектов, финансируемых с привлечением средств бюджетной системы Российской Федерации и коммерческих объектов.
В целом выявлено, что начальная цена услуг для бюджетных строек в среднем определяется на уровне 1,15% от стоимости строительно-монтажных работ (СМР) и 4,61% от стоимости проектно-изыскательских работ (ПИР), а тендерное снижение может составлять до 86 и 30% соответственно.
Стоимость услуг технического заказчика, по данным официальных сайтов компаний, находится в диапазоне 1–4% от бюджета проекта по нижней границе до 3–8% — по верхней границе. Медианный диапазон определяется от 1,5 до 3,75%. При этом рекомендуется уточнять стоимость услуг по запросу, а большинство компаний не указывает прямо даже ценовые ориентиры.
Сопоставимый результат был получен и в ходе онлайн-опроса представителей коммерческих организаций, оказывающих услуги технического заказчика. Здесь среди основных ценообразующих факторов участники опроса выделили уровень заработной платы в регионе строительства и продолжительность строительства (данные факты посчитали важными и очень важными 63% опрошенных). Также респонденты считают важной стоимость строительства (50% опрошенных).
Реже других принимаются во внимание функциональное назначение объекта и региональные (географические, климатические, этнокультурные и иные) особенности региона строительства. Более трети опрошенных указали, что данные факторы имеют минимальное значение или не имеют его вообще.
С точки зрения используемых методов определения стоимости услуг техзаказчика самым популярным признан расчет по собственной калькуляции планируемых затрат. Как часто или всегда используемый его отметили 44% опрошенных, но одна четвертая респондентов не использует его вообще или использует редко.
Определение стоимости услуг технического заказчика в процентах от стоимости строительства, несмотря на очевидную простоту и удобство расчета, а также отсутствие законодательных ограничений на коммерческих проектах, используется редко. Только 25% указали на данный метод как на основной, при этом 44% респондентов, наоборот, отметили, что метод не используется совсем или используется крайне редко ввиду недостаточности объективной статистики и, следовательно, высокого риска некорректного определения цены.
В целом стоимость услуг технического заказчика при строительстве коммерческих объектов оценивается выше, чем при строительстве объектов с использованием бюджетных средств — более чем в 2 раза.
В этой связи Михаил Ермилов, партнер Strategy Partners и руководитель исследования, отмечает, что на технического заказчика возлагается большая ответственность за эффективное управление строительным процессом. Он играет важную роль организатора, который осуществляет взаимодействие между всеми участниками строительства — инвесторами, заказчиками-застройщиками, проектировщиками, подрядчиками и согласующими инстанциями — с целью достижения соответствия объекта строительства его технико-экономическим и технико-эксплуатационным качествам, предусмотренным проектными и нормативными требованиями. Поэтому необходимы механизмы премирования компании, осуществляющей функции техзаказчика, за успешную реализацию проекта, экономию средств и ресурсов, сокращение сроков от идеи до ввода в эксплуатацию, внедрение и использование передовых решений и прогрессивных технологий, в том числе на государственных строительных объектах, что в целом может способствовать выведению строительного сектора на принципиально новый уровень.
Пять правил
Любопытные советы дает техзаказчикам кандидат юридических наук Константин Егоров. Он выводит пять основных правил, как следует им вести себя на рынке.
Первое правило — техзаказчику не следует брать на себя больше функций, чем это нужно для выполнения его прямых обязанностей; не стоит превращаться де-факто в генерального подрядчика.
Второе правило — не заключать договоры на различные виды работ от своего имени, тем самым техзаказчик берет на себя дополнительные обязательства.
Третье правило — обычно в договорах с техзаказчиком нет условий по изменению сумм оплаты в связи с дополнительными объемами работ. Поэтому целесообразно дробить обязательства по срокам и видам деятельности, определяя за каждый этап свое вознаграждение.
Четвертое правило — если в договоре отсутствуют функции стройконтроля со стороны техзаказчика, то в случае каких-то нарушений с него могут быть взысканы убытки.
Пятое правило — при отсутствии в договоре функции стройконтроля работа техзаказчика по его требованию может быть приостановлена.
Марк Горский, фото: интернет.